Финансовые последствия вступления в силу закона № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», для застройщиков и заказчиков очевидны. Закон изменил правила игры на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). О том, кто защищён, кто теряет и кто выигрывает в связи с его принятием, рассказывает Вероника Кириллова, руководитель экспертной организации ООО «Департамент экспертизы и оценки «ПРОФИТ ЭКСПЕРТ», судебный эксперт:

«Теперь при строительстве дома по договору подряда между физическим лицом и подрядчиком, заказчик (гражданин) может внести деньги на счёт в банке, а подрядчик получит доступ к ним только после ввода дома в эксплуатацию или завершения ключевых этапов».

По мнению эксперта, Закон защищает как потребителей (заказчиков строительства), так и добросовестных подрядчиков. Кириллова выделяет ключевые моменты гарантий Заказчика:

• возврат денег, внесенных на банковский счет, если стройка будет сорвана или нарушены условия договора,

• уход от «строительства на доверии», которое часто заканчивалось долгостроем,

• возможность заключения договора с банком, как третьей стороной, усиливающей юридическую чистоту сделки.

В свою очередь, добросовестные подрядчики:

• получают конкурентное преимущество,

• становятся более привлекательными для заказчиков, особенно при крупных проектах – строительстве домов от 8–10 миллионов рублей,

• имеют возможность привлекать банковское финансирование на льготных условиях.

А вот «серые» строители и бригады «по объявлению», по мнению эксперта, отсутствие СРО (саморегулируемой организации), проектной документации, прозрачных смет — лишатся возможности работать с эскроу-счетами.Модель «предоплата на карту» и «начали копать» уходит в прошлое.Те, кто не адаптировал ИЖС в ипотечное кредитование и не развил систему эскроу, теряют рынок.

Однако, система с эскроу-счетами может привести к удорожанию строительства, которое, вероятно, переложат на конечного потребителя. Заказчики, в свою очередь, столкнутся с необходимостью более тщательно планировать бюджет и, возможно, оформлять дополнительные документы для открытия эскроу-счета.

Что это значит для рынка в целом?

Эксперт Вероника Кириллова считает, что с принятием Закона №186-ФЗ:

• увеличился рост доверия к ИЖС — частное строительство переходит из «серой зоны» в формат цивилизованных сделок,

• увеличилось число законных подрядчиков — выживут те, кто работает прозрачно, с договорами, сметами, разрешениями и проектами,

• увеличился рост ипотечного финансирования ИЖС — банки охотнее кредитуют такие проекты, особенно в рамках соответствующих программ и региональных субсидий.

• банки становятся активным игроком — они не только хранят деньги, но и участвуют в верификации подрядчиков, проверке документов и страховании рисков.

При этом, продолжает эксперт, договор подряда с применением эскроу должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС, в обязательном порядке должна быть проектная документация с описанием этапов строительства. При досрочном расторжении договора денежные средства возвращаются через банк — согласно условиям договора и подтверждающим актам. А вот какую форму договора выбрать, решать сторонам сделки – разработать свою форму договора или воспользоваться типовыми формами, рекомендованными Минстроем.

В заключение, эксперт добавила, что ИЖС перестаёт быть кустарным ремеслом и становится полноценным элементом строительного рынка. Эскроу — это фильтр: он оставит на рынке только тех, кто умеет работать чисто, прозрачно и качественно.

Автор: Алла Георгиева